logo

Değiştirilen iç getiri oranı, işletmenin iç karlılığı yoluyla kısmen ortaya konan bir göstergedir. Değiştirilen iç getiri oranının hesaplanması, tüm programlardaki tüm parasal varlıklar, değerleriyle ve projenin iç oranına göre yeniden yatırılır. Dolayısıyla, bir projenin gerçek kârlılığında bir faktör olarak değiştirilmiş içsel getiri oranını dikkate alabiliriz ve birden fazla orana sahip olur, ancak, rakip projelerle çalışırken net bugünkü değerin yönteminin yerini alamaz. Çünkü projelerin uygulanması yoluyla bir ya da bir başka kuruluşun değerindeki artış düzeyini göstermektedir. Değiştirilen iç getiri oranını hesaplama yöntemi, bir indirgemeyle tüketilebilir varlıkların toplam değerini ve tüm gelirlerin katma değerinin toplamını hesaplamaktır. Hesaplamadaki bir sonraki kalem, projenin mali güvenliğini artırmaktır (kaynağın fiyatına göre). Son işlem, indirim faktörünün hesaplanmasıdır. Bu gösterge, “giden” varlıkların toplam değeri ile girişlerin değeri arasında bir denge kurar.

Değiştirilmiş iç getiri oranını hesaplamak için formül

Özel bir hesaplama formülü vardır. Formüle göre parametreler:

  • belirli bir süre için parasal varlıkların ve yatırım girişlerinin tüketimi;
  • Belirli bir proje için yatırım girişlerinin kaynaklarına göre işletmenin fiyatlandırma politikası;
  • zaman periyodu (yıl veya birkaç yıl);
  • iskonto oranı; birim zamandaki nakit varlıkların miktarı.

MIRR (yani, değiştirilen iç getiri oranı) bu şekilde hesaplanır, ancak bu durumda, terminal gelir maliyeti (TSD), parasal varlıkların iskonto edilmesindeki giderlerin toplamından daha yüksektir. Ancak, değiştirilen iç getiri oranının, doğrudan istikrarlı bir faiz oranına bağlı olan yaklaşık bir gösterge olması çok önemlidir. Bu getiri oranının, özellikle işletmenin sınır oranına tekabül eden projeler için önemli olması önemlidir. Örneğin, bir dizi başarılı yatırım arasında (ki bu karlılık anlamına gelir) neredeyse her şeyin sermayenin maliyetine eşit olabileceği akılda tutulmalıdır. Yeniden yatırım (yeniden yatırım) özellikle yüksek ya da özellikle düşük seviyede bir kâr sağlar. Bu durumda, yeni nakit makbuzları ile çalışmaya tabi olan böyle bir operasyonun elverişsizliği hakkında, bu projenin karlılık düzeyini azaltabileceği için sonuçlandırılabilir.

MNND bileşenlerinin değeri

Değiştirilmiş içsel getiri oranını hesaplamanın temeli, elle hesaplanması daha kolay olan bir varsayımdır. MVND'yi hesaplamak için formüle dönersek, bileşen parçalarının değerini analiz etmek gerekir. Denklemin ilk kısmı, indirgenmiş yatırım seviyesini (yatırılan sermaye), ikinci bölüm ise, yeniden yatırımın göstergesine karşılık gelen orandaki kârlı değerin bir göstergesidir. Para çıkışı, fonların alınmasını aşmamalıdır. Değişmeyen iç verim oranı kavramı, olağan dışı varlıklar söz konusu olduğunda sadece bir anlama sahiptir. Yatırımcı, projenin karlılığını değerlendirir: MNND göstergesi, marjinal orandan (parasal varlıkların maliyetinin) yüksek olması durumunda, böyle bir proje başarılı olacaktır. Ancak bazı projelerin yıldırım hızında olumlu bir sonuç vermediği akılda tutulmalıdır. Herhangi bir iş "promosyon" ve önemli yatırımlar gerektirir. Değiştirilmiş iç getiri oranını hesaplayarak, ileriye dönük iş planlamasına katılabilirsiniz. Bu gibi işlemleri yaparken, her bir nakit akışı akışı dikkate alınır. Tüm hesaplama sonuçları, ilk yatırımın büyüklüğüne uygunluk açısından karşılaştırılmalıdır.

Değiştirilmiş İç Getiri Oranı - MIRR

Akademik açıdan bakıldığında, bir yatırım projesinin değerlendirilmesindeki tercih, iç getiri oranından (IRR) ziyade net bugünkü değere (NPV) verilmelidir. Bunun nedeni, IRR kullanıldığında, önceki paragrafta verilen birtakım sınırlamaların hesaba katılması gerektiğidir. Bu amaçla, bu gösterge, bireysel bir projenin karlılığını daha doğru bir şekilde değerlendirmenizi sağlayan değiştirilmiş bir iç getiri oranı (MIRR) olarak geliştirilmiştir.

Değiştirilen iç getiri oranı, projenin terminal değerinin (gelen tüm nakit akışlarının gelecekteki değeri) bugünkü an'a indirileceği ve proje ile ilgili tüm harcamaların (giden nakit akışlarının) bugünkü değerine eşit olacak şekilde iskonto oranıdır.

pv neredeMaliyetler - Projeyle ilişkili maliyetlerin bugünkü değeri;

TV - projenin terminal maliyeti;

Hesaplama kolaylığı için, denklem aşağıdaki gibi dönüştürülebilir.

CIFt - t dönemi için nakit akışı;

k iskonto oranıdır;

N yatırım ufku.

Bu durumda, bir indirim oranı olarak, kural olarak, proje için yükseltilen sermaye maliyeti kullanılır.

MIRR hesaplama yöntemini anlamak için örnek olarak düşünün.

Bir örnek. Şirket, 300.000 $ 'lık başlangıç ​​yatırımıyla bir yatırım projesinin uygulanması olasılığını düşünüyor. ve 5 yıllık bir yatırım ufku. Projeden beklenen net nakit akışı (CF), tabloda sunulmaktadır.

Bir denklem yapmak için, tüm giden nakit akışlarının bugünkü değerini ve şematik olarak şematik olarak görünen tüm gelenlerin (projenin terminal değeri) gelecekteki değerini belirlemeliyiz.

Tüm giden nakit akışlarının gerçek değeri 607959.83 USD'ye eşit olacaktır.

Projenin terminal maliyeti 1174206,54 cu'ya eşittir.

TV = 150000 * (1 + 0.125) 4 + 175000 * (1 + 0.125) 3 + 225000 * (1 + 0.125) 2 + 200000 * (1 + 0.125) 1 + 175000 (1 + 0.125) 0 = 1174206.54..e.

Elde edilen verileri denkleme dönüştürün ve MIRR'yi hesaplayın.

Böylece, projenin terminal maliyetinin (PVTV) mevcut değerinin proje ile ilgili maliyetlerin gerçek maliyetine eşit olması için, terminal maliyetinin,% 14.071 oranında, değiştirilmiş bir iç getiri oranı olan bir oranda indirim yapılması gerekmektedir.

Avantajları ve dezavantajları

MIRR, içsel getiri oranı (IRR) gibi göstergeler üzerinde önemli bir avantaja sahiptir. Birincisi, değiştirilen iç getiri oranını hesaplarken, tüm nakit akışlarının, projenin IRR'sine değil, iskonto oranına göre yeniden yatırılacağı varsayılmaktadır. Sermayenin maliyetinde yeniden yatırım varsayımı daha doğru olduğu için, MIRR karlılığını daha doğru bir şekilde tanımlar. İkinci olarak, değiştirilen getiri oranı, karşılıklı münhasır projeleri değerlendirirken net bugünkü değer (NPV) ile birlikte bazı rezervasyonlar ile kullanılabilir. Bu, projelerin aynı başlangıç ​​maliyetlerine ve aynı yatırım ufkuna sahip olması durumunda mümkündür.

Bununla birlikte, yeniden yatırım riski de MIRR göstergesinin karakteristiğidir. Uzun bir zaman zarfında, gelen nakit akışlarının yeniden yatırılma oranının değişmeden kalması olası değildir.

MIRR - değiştirilmiş iç getiri oranı (karlılık)

MIRR - yeniden yatırım oranı ile düzeltilen iç getiri oranı.

Pratik açıdan bakıldığında, iç karlılık oranının en önemli eksikliği, bir yatırımın yarattığı tüm indirgenmiş nakit akışlarının belirlenmesinde benimsenen varsayımdır, bileşik faiz aynı faiz oranında hesaplanır. Bir firmanın engel oranına yakın kâr oranları sağlayan projeler için, yeniden yatırımla ilgili bir sorun yoktur, çünkü kâr getiren, yatırım maliyetinin sermayenin maliyetine yakın olduğu birçok yatırım seçeneğinin bulunduğunu varsaymak oldukça mantıklıdır. Ancak, çok yüksek veya çok düşük bir getiri oranı sağlayan yatırımlar için, yeni nakit girişlerini yeniden yatırmaya yönelik teklif, projenin gerçek geri dönüşünü bozabilir. Geleneksel IRR'de yer alan belirtilen bozulmaya karşı koymak için yeniden yatırım oranı için düzeltilmiş içsel getiri oranı önerilmiştir.

Yeniden yatırım oranına göre ayarlanmış hantal ismine rağmen, iç getiri oranı veya değiştirilmiş iç getiri oranı olarak da bilinen MIRR, IRR'den manuel olarak hesaplanması daha kolaydır. Ve bu, yapılan yeniden yatırımın varsayımından kaynaklanmaktadır.

Değiştirilmiş iç dönüş oranını hesaplamak için prosedür MIRR:

1. Tüm nakit çıkışlarının toplam indirgenmiş değerini ve tüm nakit girişlerinin toplam birikmiş değerini hesaplayın.

İskonto, projenin finansman kaynağının (cazip sermaye maliyeti, finansman oranı veya yatırım, Sermaye Maliyeti, CC veya WACC için gerekli getiri oranı) fiyatı ile gerçekleştirilir. engel hızında. Artış, yeniden yatırım seviyesine eşit bir faiz oranında gerçekleştirilmektedir.

Kolların artan değeri net terminal değeri (NTV) olarak adlandırılır.

2. İndirgeme faktörünü, toplam çıkış değerlerini ve kolların terminal değerini dikkate alarak ayarlayın. Yatırımın (PV) mevcut değerini terminal değeri ile dengeleyen iskonto oranı MIRR olarak adlandırılır.

Değiştirilmiş iç getiri oranını hesaplamak için formül (MIRR):

MIRR - değiştirilmiş iç getiri oranı,
CFt - t = 1, 2 döneminde nakit akışı. n;
Bu, t = 0, 1, 2, dönemindeki nakit çıkışıdır. n (mutlak değerde);
r - bariyer oranı (iskonto oranı), birim paylar;
d Yeniden yatırım, birim paylar (alınan pozitif nakit akışlarının yeniden yatırılmasından elde edilecek gelire veya yeniden yatırım getirisi oranına dayalı faiz oranı);
n, periyotların sayısıdır.

Not. Sıfır döneminde nakit çıkışını hesaplarken, sıfıra eşit olan herhangi bir sayının sıfıra eşit olduğu unutulmamalıdır.

Belirlenir: Bariyer oranı ve yeniden yatırım oranı için iç getiri oranı nasıl ayarlanır.

Karakterize eder: en doğru, yatırımın verim (karlılık), nispi değerler

Eşanlamlılar: değiştirilmiş iç getiri oranı, bariyer oranının fiyatına yeniden yatırım ile değiştirilmiş içsel getiri oranı, RVCO, yeniden yatırım oranı ayarlı intranal faiz oranı, RIRR, Değiştirilmiş İç Getiri Oranı.

Kısaltma: MIRR

Dezavantajlar: Sadece nakit akışı çıkışlarını aştığında, yatırımın geri dönüş oranını göstermediğinde, yatırımın sonucunu mutlak olarak göstermediğinde hesaplanır.

Kabul kriteri: MIRR> R bar ef (daha çok daha iyi)

Karşılaştırma şartları: yatırımın ve sürenin geçerlilik süresi.

Formülün sol tarafında, sermayenin bedeli olarak iskonto edilen yatırımların (sermaye yatırımları) değeri ve doğru kısımda, yatırımlardan elde edilen nakit alımlarının, yeniden yatırım seviyesine eşit bir oranda artmasıdır.

Bir hesaplama seçeneği (MIRR (bar), Brigham Y., Gapensky L. Financial Management 1997. T.1.C.227), nakit akışlarının tahakkuk eden değerinin sermayenin fiyatından (daha kesin olarak bariyer hızında) hesaplandığı varsayılmaktadır..

MIRR formülünün, girişlerin terminal değerinin, indirgenmiş nakit çıkışlarının miktarını aşması halinde (para akışının çıkışlarından daha büyük olması durumunda) mantıklı olduğunu unutmayın.

MIRR kriteri her zaman tek değerdir ve olağandışı nakit akışı olan projeleri değerlendirmek için IRR göstergesi yerine kullanılabilir. MIRR etkin bariyer oranından daha büyükse (Rbar ef veya finansman kaynağının fiyatları) proje başlatıcı tarafından kabul edilebilir. Bariyer hızı sabit ise, o zaman karşılaştırma yapılır.

Örnek numara 1. Hesaplama MIRR.
Yatırımın büyüklüğü - 115.000 $.
İlk yılda yatırım geliri: 32.000 $;
ikinci yılda: 41.000 dolar;
üçüncü yılda: 43.750 $;
dördüncü yılda: 38.250 $.
Yeniden yatırım seviyesinin büyüklüğü -% 6.6

(1 + MIRR) 4 = (32000 * (1 + 0.066) 3 + 41000 * (1 + 0,066) 2 + 43750 * (1 + 0,066) + 38250) /
/ (115000/1) = 170241.48 / 115000 = 1.48036

Cevap: Değiştirilen iç verim oranı% 10.304'e eşittir, bu da yeniden yatırım oranından (% 6.6) fazladır, bu da projenin uygulanabileceği anlamına gelir.

Değişken bariyer oranı ve değişken yatırım düzeyi dikkate alınarak değiştirilmiş iç getiri oranının (MIRR) hesaplanması için formül:

MIRR - değiştirilmiş iç getiri oranı,
CFt - t = 1, 2 döneminde nakit akışı. n;
Ben t - 0, 1, 2, döneminde nakit çıkışı. n (mutlak değerde);
r - bariyer oranı (iskonto oranı), birim paylar;
d - yeniden yatırım düzeyi, birimlerin oranı;
n, periyotların sayısıdır.

Nakit çıkışlarının sadece sıfır periyodunda olmadığı ve bariyer hızının değiştiği durumlarda, etkin bariyer oranı ile MIRR karşılaştırması kullanılır (Rbar ef, "Parametrelerin orta değerlerinin hesaplanması" şeklinde tanımlanır).

Örnek numara 2. MIRR değişken bariyer hızında ve yeniden yatırım oranlarında.
Yatırımın büyüklüğü - 12.800 $.
İlk yılda yatırım geliri: 7,360 dolar;
ikinci yılda: 5185 $;
üçüncü yılda: 6270 dolar.
Sıfır yılda bariyer oranı% 8.8'dir.
Yeniden yatırım oranının büyüklüğü - ikinci yılda% 7.125;
Üçüncü yılda% 5.334.
Yatırım projesinin değiştirilmiş iç getiri oranını belirleyin.

Nakit akışı, varsayılan olarak, dönem sonunda oluşturulur, böylece nakit girişlerinin (NTV) hesaplanması Eklenen değer, faiz tahakkuku (ilk dönemi sona ermişti para var, ve o zaman bile onlara yeniden yatırım düzeyine faiz talep başlarlar ikinci yıl başlar ).

(1 + D_İÇ_VERİM_ORANI) 3 = (7360 * + 0,07125 (1) * (1 + 0,05334) * 5185 + + 0,05334 (1) + 6270) / (+ 0,088 12.800 / (1) 0) =
= 20036.5217 / 12800 = 1.56535326
Bu nedenle, MIRR =% 16.11031.
Cevap: Değiştirilen iç getiri oranı,% 16.11'e eşittir, bu da bariyer oranından (% 8.8) daha yüksektir, bu da projenin uygulanabileceği anlamına gelir.

Örnek numara 3. IRR ile MIRR karşılaştırılması.
Yatırım tutarı 7.800.000 ruble.
Yatırım geliri: 1 çeyrek - 2 240.000 ruble;
2 çeyrek - 3 050 000 ruble;
3 çeyrek - 3 170 000 ruble;
4 çeyrek - 3 450 000 ruble;
5 çeyrek - 2 600 000 ruble;
6 çeyrek - 2 830 000 ruble;
Çeyrek 7 - 2.720.000 ruble;
Bariyer oranı% 10.4'tür.
Yeniden yatırım seviyesi -% 14.
IRR ve MIRR parametrelerinin değerlerine dayanarak yatırım projesinin karlılığını karşılaştırır.

Böyle bir yatırım için iç getiri oranı (IRR)% 30,53'tür. Böylece, ilk yılın sonunda alınan 2,240 bin rublenin, gelirin% 30.53'ünü yedinci yıla kadar getirecek belirli bir proje veya hesaba yatırıldığı varsayılmaktadır. Benzer şekilde, ikinci yıla ilişkin 3,050 bin ruble üçüncü yıldan elde edilen gelirin% 30.53'ünü getirecektir. Ve böylece.

Ancak bunun istisnai bir yatırım olduğunu ve bir şirketin normal yatırımlarından bekleyeceği ortalama getiri oranının% 30,53 değil,% 14 olduğunu varsayalım. Bu durumda IRR'nin projedeki geri dönüşün değerini nasıl abarttığını tahmin edebilir misiniz?

MIRR kullanıldığında, yıllık nakit akışları için bileşik faiz daha uygun bir faiz oranı ile hesaplanır, bu durumda% 14. Her nakit akışı ve faizleri yatırımın sonuna aktarılır (işte yedinci yıl). Daha sonra, ortaya çıkan gelecekteki maliyetler eklenir ve sonuç ilk yatırımla karşılaştırılır. İç ödeme oranını belirlemek yerine, yedi nakit makbuzu dikkate alarak, bir gider ve bir nakit akışı için IRR'yi hesaplıyoruz:

Değiştirilmiş iç getiri oranı (MIRR)

IRR göstergesinin varyantı, hesaplamalarda olası belirsizlikleri ortadan kaldıracak şekilde değiştirilmiştir.

IRR gibi, MIRR, yatırımlardan elde edilen toplam gelirin bugünkü değerinin bu yatırımların değerine eşit olduğu iskonto oranını açıklar. IRR'yi hesaplamak için kullanılan yöntem bazen belirsizliklere neden olduğundan, değiştirilmiş IRR değeri biraz daha hesaplanır.

1. Yatırımlardan elde edilen tüm gelir değerleri projenin sonuna indirilir. İndirgeme için, ağırlıklı ortalama sermaye maliyetine (WACC) eşit oran kullanılır.

2. Tüm yatırımlar ve yatırımlar projenin başlangıcına getirilir. İndirgeme için indirim oranı kullanılır.

3. MİRR, proje sonunda verilen tüm beklenen gelirlerin, gerekli tüm masrafların maliyetine eşit bir cari değere sahip olduğu getiri oranı olarak tanımlanır:

CF + ben - i inci döneminin geliri
CF - ben - i inci döneminin maliyetleri (yatırımları)
WACC - ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti
r - iskonto oranı
N - proje süresi

MS Excel'de, IRR'yi hesaplamak için function = MVCD () kullanılır.

Yatırım projelerinin değerlendirilmesi
Yazar, IRR, MIRR, vb. Gibi göstergeleri ayrıntılı olarak inceleyen büyük bir makale.

Dikkat edin! Tartışmalarda, mesajların ters sırası kullanılır (yani, yukarıdaki son mesaj) ve tartışmanın başlangıcı genellikle arşivde yer alır, linkler üstte bulunur.

Forum bölümü: Yatırımlar, iş planı, iş değerlemesi
Bu bölümde sorularınızı sorabilir veya bu terim hakkında görüş bildirebilirsiniz.

MIRR nedir?
MIRR formülüne ve diğer yorumlara yönelik diğer kayıt seçenekleri

İlgili bölümler ve diğer siteler

Yatırım projelerinin analizi »»
Verimlilik, risk, iskonto, yatırım projelerinin seçimi

IFRS, Dipifr

NPV ve IRR'nin karşılaştırılması. Değiştirilmiş iç dönüş oranı MIRR.

Yatırım projelerini değerlendirmek için iki ana yöntem NPV ve IRR'dir (net bugünkü değer ve iç getiri oranı). Her iki yöntem de projeden nakit akışının düşürülmesine dayanmaktadır: NBD projenin mevcut değerini belirli bir faiz oranıyla hesaplar. IRR, projenin kârlı olmadığı şekilde maksimum kredi oranının ne olacağı hakkında bir fikir verir. Finansal analiz ders kitaplarında söyledikleri gibi, çoğu şirketin en üst düzey yöneticileri, potansiyel yatırım projelerini, mevcut para miktarlarından (yani, NPV) değil,% getiri oranları (yani IRR) açısından değerlendirmeyi tercih ederler. Ve bu oldukça anlaşılabilir bir durum.

Bir metodun diğeri üzerindeki avantajları hakkında konuşabilir miyiz? Hangi yöntem daha iyi?

IRR'ler neden yöneticilere çok düşkün?

Aslında, uygulamada içsel getiri oranının (IRR) daha sık kullanılması şaşırtıcı değildir. Bunun için basit bir açıklaması var:

  • IRR kullanmak, projenin NPV'sini hesaplamak için gerekli olan iskonto oranının belirlenmesi anlamına gelmez.
  • İçsel getiri oranının% bir banka kredisi oranıyla kolaylıkla karşılaştırılabildiğinden, para birimlerinin (ruble) bazı özetlerinin yerine faiz oranları ile çalışılması uygundur (bu doğru olmasa da).
  • Doğru değil: “Yılda% 20” ifadesi, “projenin bugünkü değeri 899 rubleye eşit” ifadesinden çok daha cazip geliyor.

Tabii ki, bu listeden ilk öğe en önemlisidir. NPV'nin hesaplanmasında kullanılan bir şirket için (WACC olarak adlandırılan) sermayenin maliyetinin belirlenmesi kendi başına zor bir iştir.

Ve evet, içsel getiri oranının yüksek değeri (örneğin,% 20) dinleyici üzerinde güçlü bir izlenim yaratıyor ve cazip görünüyor, ama tüm bu epitetler duygu alanından. Yatırım, "çekiciliğin" kriterlerine göre değerlendirilebilecek bir kategori değildir.

Herhangi bir ders kitabında, yatırım projesinin yarattığı katma değerin değerini gösterdiğinden, NPV yönteminin tercih edilir olduğu yazılır. IRR, yalnızca sermayenin hangi maliyetinde sıfır değer eklediğimizi gösteren göreli bir göstergedir. Belki de endişelenmemelisin ve her iki yöntem de aynı cevabı her zaman verir mi?

NPV ve IRR yöntemleri ne zaman farklı sonuçlara yol açacak?

Birbirinden bağımsız projeler için, IRR ve NPV yöntemleri her zaman aynı kararı verecektir: “kabul et” veya “reddet”. Fakat finansal kaynakların (ve sadece onların değil) sınırlı olduğu bir dünyada yaşıyoruz. Ve her zaman iki özel projeyi seçmelisiniz (Yakutya'da bir yol inşa et ya da Volgograd'da bir köprüyü tamir et). Bu durumda, IRR yönteminin Proje A'yı kabul etmeye değer olduğunu söyleyeceği sıkça karşılaşılan durumlar vardır, oysa ki NPV yöntemi, Proje B için “oy” verecektir.

NPV ve IRR ile ilgili önceki makalelerin örneklerine dönersek, A ve B projeleri karşılıklı olarak münhasırsa, IRR yöntemi her zaman A projesini seçecektir, çünkü% 14.5%> 11.8'dir. Ancak,% 6'ya eşit bir iskonto oranıyla, NPV göstergesi, B projesini daha çok tercih edilir olarak gösterecektir:

  • Projenin% 10'luk bir NPV sermaye maliyeti ile proje B - 491 para birimleri için NPV göstergesinden daha fazla olan 788 para birimine eşittir. Bu nedenle, proje A kabul edilmelidir!
  • A projesinin% 6'lık bir sermaye maliyeti ile A, projenin B - 1.724 para birimine ait NPV göstergesinden daha düşük olan 1,588 para birimine eşittir. Bu nedenle, proje B kabul edilmelidir!
  • IRR, sermaye maliyetine bağlı değildir, bu yüzden bu göstergeyi kullanırsanız, A projesi her zaman tercih edilir.

NPV ve IRR, iki farklı projeyi% 7,2'den daha düşük bir sermaye maliyeti ile önerecektir (aşağıdaki şekle bakınız).

Bu noktada (% 7.2), A ve B projeleri için NBD'nin iskonto oranı üzerindeki bağımlılık grafiğinin örtüştüğü görülmektedir. Bu noktanın solunda, proje B (kırmızı) çizgisi, proje A (mavi) çizgisinden daha yüksektir. Bu, böyle bir sermaye maliyetiyle (% 7,2'nin altında), Proje B'nin yatırımcıyı Proje A'dan daha zengin hale getireceği anlamına gelir.

NPV yatırım projelerinin hesaplanması ile ilgili bir makalede bu durumun nedenlerini açıkladım. Proje B uzun vadeli, yani. Zamanla, nakit akışı artar. Proje A, ilk yıllarda en büyük geri dönüş ile kısa vadeli ve proje A'nın sonunda gelirler düşüyor. Ama daha uzak vaktinden mevcut andan itibaren, daha güçlü iskonto oranının etkisi:% 1 iskonto oranı yıldan yıla artış nakit akışının 0.93% "yiyor" ve% 1 oranında iskonto oranı büyüme 4 yıl sonra nakit akımında azalmaya neden olur % 3.65 oranında. Bu nedenle, uzun vadeli bir projenin (B) iskonto oranındaki artışın NPV'si, projenin ilk yıllarında nakit akışı maksimum olan proje A'dan NBD'den daha hızlı düşmektedir. Bu açıkça görülmektedir: proje takvimi B, proje takvimi A'dan daha diktir.

Projenin başlangıcında veya sonunda büyük miktarlarda, nakit akışı miktarında ve zaman içinde nasıl dağıtıldıklarında, NPV ve IRR yöntemlerinin farklı yatırım projeleri önereceği ortaya çıkmaktadır. Bu, indirim sürecinin kendisinin matematiğine gömülüdür.

Gerçek şu ki, iskonto oranı zamanın her iki yönünde - gelecekten bugüne (indirimden) ve bugünden geleceğe (birikimden) - çalışmaktadır. Yani, eğer yıllık% 10'luk bir indirim yaparsak, gelecekten günümüze geçersek, bugünkü geleceğe indirgenmiş nakit akışlarını aynı oranda artırabiliriz. IRR yöntemini kullanarak hesapladığımız iç getiri oranı, hem iskonto oranı hem de yatırım oranıdır.

Dolayısıyla, IRR'yi hesaplarken, tüm nakit akışlarının bu orana yatırıldığını varsayıyoruz (banka mevduatı örneğinde açıklandığı gibi, IRR'si mevduat oranına eşittir).

NPV'yi hesaplarken, nakit akışlarının indirgenmiş olduğunu ve şirketin sermayesinin maliyetine yatırım yaptığını varsayıyoruz. Ve bu ekonomik açıdan daha doğrudur. % 20'lik bir IRR alırsak, bu bize tam olarak aynı getiri oranını getirecek bir banka veya proje bulabileceğimiz anlamına gelmez.

Zamana göre değişen nakit makbuzları ile tüm özel yatırım projeleri, mutlak anlamda zenginlikteki artışı ve hiçbir zaman elde edemeyeceğiniz potansiyel iç karlılığı gösterecek olan NPV göstergesi kullanılarak daha uygun şekilde karşılaştırılmıştır. Bu tür projeler için IRR yöntemi, örneğimizde% 6 oranında olduğu gibi yanlış seçime yol açabilir.

IRR yönteminin daha avantaj ve dezavantajları

IRR göstergesinin avantajı, faiz oranlarındaki olası bir artıştan önce projenin “güvenlik marjı” nı (güvenlik marjı) değerlendirme kabiliyetidir. Örneğin, Rusya'da kredi kaynakları bir defada yüzde olarak daha pahalı hale geldi; 16 Aralık 2014 gecesi Rusya Federasyonu Merkez Bankası refinansman oranını% 17'ye yükseltti. IRR'yi% 14,5 olan A projesini kabul edersek, bu durumda bir gecede kârlı olmazdı. Ve eğer% 20'ye eşit bir iç getiri oranına sahip bir proje bulsaydık, faiz oranlarındaki bu keskin artış bile projemizi kârsız hale getirmezdi.

İç getiri oranının dezavantajları, standart olmayan projeler için birkaç IRR değerinin elde edilebilmesidir. Standart bir proje, başlangıçta bir negatif nakit akışı (başlangıç ​​yatırımı) ve gelecekteki birçok pozitif nakit akışı olduğunda ortaya çıkar. Pozitif ve negatif nakit akışı değişiyorsa, matematiksel olarak, projeden nakit akışı işareti değiştirdikçe, birçok IRR alacağız.

Örneğin, bu tür akışlara sahip bir proje için: (10.000), 5.000, (2.000), 4000, 5.000, iki IRR göstergesi alınacaktır.

MIRR değiştirilmiş iç dönüş oranı - nedir?

İçsel getiri oranı (IRR) yöntemine dayanan yatırım projelerinin analizi, tüm proje nakit akışlarının gerçekçi olmayan bu orana yatırılabileceğini göstermektedir. IRR yönteminin bu dezavantajı, söz konusu değiştirilmiş iç getiri oranı kullanılarak veya MIRR olarak kısaltılarak (Değiştirilmiş İç Getiri Oranı) ortadan kaldırılır.

MIRR hesaplamasının özü basittir: Projeden elde edilen tüm pozitif nakit akışları, şirketin sermaye maliyetine (WACC) eşit bir yüzde oranında artırılır ve daha sonra, yatırımımızın miktarını elde ettiğimiz oran indirimli olur. Örnek A'yı, daha önce NPV ve IRR'yi hesaplamak için kullanılanla aynı olanı seçin. Değiştirilen iç getiri oranının nasıl hesaplanacağını anlamak için aşağıdaki şekle bakınız:

Her şeyi sırayla sıralayalım.

Birinci eylem: Projeden elde edilen tüm akışlar% 10 oranında (artan) yatırım yapılıyor (bunun şirketimiz için sermaye maliyeti olduğunu hatırlıyoruz).

Son nakit akışı artmıyor, yatırım projemizin bitiş tarihi olacak. Toplamda, dördüncü yılda toplam nakit akışı 15.795'e eşit olmalıdır.

Bundan sonra, projeden nakit akışı aşağıdaki gibi olacaktır (kırmızı çerçevede):

Bu tablo, nakit akışlarını "değiştirdikten" sonra projenin NPV'sini hesaplar. Tablodan da görülebileceği gibi, hiçbir şey değişmedi: A projesinin NPV'si, daha önce olduğu gibi, 788 para birimine eşittir.

Yani, yıllık nakit girişleri yerine, 4. yılın sonunda sadece bir pozitif nakit akışı ve ilk yatırımın 10.000 olduğu ortaya çıktı. Tek nakit girişi, sabit NPV değeri ile kanıtlandığı gibi, dört yıllık pozitif nakit akışına eşdeğerdir.

İkinci adım: Şimdi, bu iki nakit akışı için içsel getiri oranını hesaplamalıyız. Bu, orijinal proje A'ya eşdeğerdir. Bunu yapmak için, IRR işlevini Excel'de kullanmak en iyisidir (burada ayrıntılı olarak açıklanmıştır):

Bu durumda IRR, ilk proje A için IRR olarak% 14.5 değil,% 12.1 olarak ortaya çıktı. Bu değer% 12.1'dir ve değiştirilmiş bir içsel getiri oranıdır.

Excel'de MIRR'yi doğrudan hesaplayabilirsiniz. Formüller -> Mali sekmesinde, değiştirilen getiri oranının hesaplanmasından sorumlu olan bir MVSD formülü vardır. “Değer” hücresinde, nakit akışları olan “rate_invest” hücresinde, sermaye değerinin değeri, bizim durumumuzda% 10 olan bir başvuru girmeniz gerekir.

Şekilden görülebileceği gibi, MVSD fonksiyonu, daha önce iki eylemden, yani% 12.1'den hesaplanarak elde edilen aynı MIRR değerini verir.

Artık iki yatırım projesinden A ve B seçim kararının nasıl değişeceğini görebilirsiniz.

Tablodan da görülebileceği gibi, sermaye maliyetinde (indirim ve yatırım oranı)% 10'luk her iki yöntem de, “proje” yi,% 6 sermaye maliyetiyle “seçer” - her iki yöntem de aynı proje için “oy” da bulunur - proje B (maviyle vurgulanır). Bu tabloyu bir öncekiyle karşılaştırınız, burada, aynı oranlarda, NPV ve IRR rakamları birleştirilir (bu tabloya referans).

Böylelikle, değiştirilmiş içsel getiri yöntemi, nakit akışlarının yeniden yatırım oranını eşitlediğinden, karşılıklı olarak iki özel proje arasında seçim yaparken NPV ve IRR arasındaki çelişkiyi ortadan kaldırır. Ancak, MİRR, IRR yönteminin avantajlarından birini iptal eder - her zaman zorluklara neden olan, şirket sermayesinin maliyetine eşit bir indirim oranı hesaplamanız gerekir.

Karşı kararlar verme olasılığı da korunur. Eğer iki proje aynı ölçek ve süreye sahipse, o zaman evet, NPV ve MIRR yöntemleri her zaman iki ayrı projeden aynı projeyi seçecektir. Aynı boyuttaki projeler için de geçerli, ancak farklı süreler için geçerlidir. Bu durumda, bu göstergelerin en kısa projeye dayanarak hesaplanması ve kısa projeye sıfır nakit akışının eklenmesi gerekmektedir. Ancak, karşılıklı olarak özel projeler ölçeğe göre farklılık gösteriyorsa (nakit akışı), iki yöntem arasındaki bir çelişki hala mümkündür. Bu nedenle, NPV yönteminin kullanımı hala IRR veya MIRR'nin (geleneksel veya değiştirilmiş içsel geri dönüş oranı) hesaplanmasından daha tercih edilir.

"Bir adım atın ve yol kendi başına görünecektir." Steve Jobs

Bir şey yapman gerekip gerekmediğini düşünüyorsanız veya daha iyi hazırlanmanız gerekiyorsa - tüm hayatınızı şüphe içinde geçirmeyin. Çeşitli göstergelere bağlı olarak bilgiyi sonsuz olarak analiz edebilir, seçenekleri hesaplayabilir, riskleri değerlendirebilir ve sonucun grafiklerini oluşturabilirsiniz. Ama mesele şu ki, kimse geleceği doğru bir şekilde tahmin edemez.

Projenin başlangıcını her zaman daha iyi koşullar beklentisiyle - daha düşük kredi oranları, ekonomik büyüme ve ulusal paranın güçlendirilmesi ile - erteleyebilirsiniz. Ancak, ideal koşulların başlamasını bekleyeceğinizi beklemeyin, asla gelmeyeceklerdir. Çünkü bir engel kaybolduğunda, başka her zaman bunun yerine görünür. Herhangi bir projeye başlamak için mükemmel bir gün bugün.

“Teorisyenler iyi bir karar vermekten endişe ediyorlar. İş dünyasında da iyi kararlar vermekten endişe ediyoruz. ”

Bugün mevcut bilgilere dayanarak bir karar vermek için gereklidir. Rüyaya giden yolda, sonuç elde etmek için hala ayarlama yapmak zorundasınız. En iyi tahmin daima yanlıştır. Çünkü hem eylemlerinizin hem de ortamdaki değişikliklerin zaman içindeki sonuçlarını tahmin etmek imkansızdır. Bu sadece tek durumda yapılabilir - eğer hiçbir şey yapmazsanız.

İş dünyasında, önemli olan sonuç, iş planları değil. Ancak bu, hayatımızın herhangi bir tarafına uygulanır. Hiç kimse rüyalar ile ilgilenmez, onlara ulaşmayı başarmış olmanız önemlidir.

"Her seferinde bir uçurumdan atla ve kanatlarını aşağı doğru eğdirmen gerek." Ray bradbury

Söylememelisin.

Rubric "Finans" dan diğer makaleler:

İç getiri oranı ve değiştirilmiş getiri oranı

Net bugünkü değer (NBD), söz konusu proje için seçilen gerekli geri dönüşe (indirim faiz oranına) bağlıdır. Eğer değiştirirseniz, gerekli verim değişecektir ve NPVproekta. Gerekli verimi artırırsak, iskonto edilen ödemeler açık bir şekilde azalacaktır. Aynı zamanda, bir kural olarak, bu ödemeler daha indirimli olacak, indirim süresi daha uzundur. Ana yatırım projenin başlangıcından beri geldiği ve gelirin çoğunun yatırımdan sonra geldiği için, gerekli kârlılığı artırarak, gelir akışının modern maliyetine kıyasla, gelir akışının mevcut değerini azaltma eğilimindeyiz, bu da NBD'yi azalttığımız anlamına geliyor. Gerekli verimin arttırılmasının projede daha sıkı şartlar getirdiği ve bunun için de NPV'yi azaltarak “ödeme yapacağımız” söylenebilir.

Bu nedenle, Reproject'in istenen veriminin belirli bir değerinde, pozitif ise, bu durumda, mevcut verim her zaman değiştirilebilir, böylece mevcut net değer sıfıra düşürülür. Bu durumda, tüm gelirlerin modern değeri, tüm harcamaların modern değerine eşit olacak ve gerekli geri dönüşün değeri, projenin kabul edilebileceği marjinal (en yüksek) olacaktır. Gerekli geri dönüşün bu sınır değerine İç İade Oranı (IRR) denir.

İç getiri oranını hesaplamak için, projenin NPV'sini gereken dönüşün bir fonksiyonu olarak kaydetmelisiniz:

BÖLÜM VII. Yatırım analizi

ve sonra aşağıdaki denklemi çözebilir /

Denklemin olumlu kökü, projenin iç geri dönüş oranı olacaktır.

Not 1. Tabii ki, bu denklemin birkaç olumlu kökleri olabilir. Ancak, projelerin büyük çoğunluğu için bu durum tipik değildir. Özellikle, bir proje için tüm negatif net ödemeler, tüm pozitif net ödemelerden önce gelirse, IRR'nin denklemi daima bir pozitif köke sahiptir. Eğer NPV (i) = 0 denklemi çözülürse, birkaç pozitif kök verilir, o zaman bu, ödeme akışının yapısının dikkatli bir düşünce ve muhtemelen ek mali analiz gerektirdiği anlamına gelir.

Eğer IRR gerekli geri dönüşün belirli bir değerinden daha büyükse, proje kabul edilebilir, aksi takdirde proje reddedilmelidir. Karlılık endeksi gibi, IRR projeleri karşılaştırmak için kullanılabilir. Bir yatırımcının IRR'nin daha büyük olduğu projeden daha cazip olduğu açıktır.

Not 2. Daha önce sözü edilen bir borç güvenliğinin (özellikle tahviller) vadesine kadar elde edilen verim, bu güvenliğe yapılan yatırımla ilişkili nakit akışının IRR'sidir. Buradaki nakit çıkışı, bu güvencenin satın alınmasına yatırılan fonlardır ve nakit girişi, mal sahibinin cari geliri (kupon ödemeleri) ve geri ödeme sırasında ödenen nominal değerdir.

Açıklama 3. Genel durumda IRR bulma denkleminin kesin bir çözümü yoktur. Pratikte, bu denklemin çözümüne yaklaşmak için çeşitli yöntemler kullanılır. Örneğin, aşağıdaki basit enterpolasyon formülünü kullanabilirsiniz:

nerede / ', ve /2 UURK (/,)> 0, bir NPV (i20) ve istenen% 27'lik NPV verimle

MIRR değerlendirmesinin proje değeri

Her bir stratejik planlama oturumundan sonra, şirketin sahipleri ve yöneticileri gerçek iş projelerine dönüşecek hangi girişimlerin zorluğuna karar verirler. Bu sayede finansal analiz sonuçlarından ve proje yatırımlarının değerlendirilmesinden faydalanmaktadır. Önerilen fırsatların tahminleri, projelerin seçimini ve bunların varyasyonlarını haklı göstermeyi sağlayan sunulan NPV, PI, IRR, MIRR temelinde gerçekleşmektedir. Karar, göstergelerin vaat ettiği etkiler, etkililik ve zamansal faydalar temelinde yapılır.

NPV ve IRR formüllerine dayalı projelerin karşılaştırılması

Yatırımların net bugünkü değeri (NBD) ve iskonto yöntemi, kayıp kârını aşma bakış açısıyla proje karlılığını tahmin etmemizi sağlamaktadır. Bu, yatırım performansının finansal değerlendirmesinin temel prensibi ile sağlanır. İçsel getiri oranı (IRR), projelerin karlılığının gerçekten değişmediği gerçeğinden sıyrılıp, bu parametrenin koşullu olarak sabitlenmesinin finansal yatırımlar için gerçekleştiğini öne sürmektedir.

IRR'nin hesaplanmasında, sermaye piyasasında faiz oranını aşan bir göstergeye göre yatırım tedbirlerinin seçiminin yapıldığı bir kural vardır. Ve içsel geri dönüş oranı r'nin değerine yaklaşır ulaşmaz, proje girişimi, NPV 0'dan büyük olsa bile itici olmaz.

Burada açıklanan tüm özellikler grafiksel olarak iyi resmedilmiştir. Genellikle, tüm stratejik girişimler NPV ve IRR ile karşılaştırılmaktadır. Tipik bir durumun açıklığa kavuşturulması amacıyla, benzer ölçeğe sahip iki projeyi karşılaştırma örneğini ele alıyoruz. Aynı ilk yatırımla iki seçenek için şemaya ve karşılaştırma tablosuna dikkat edin.

Sunulan örneği inceleyerek, gerçek finansal etkiyi hesaplama fırsatımız var. Proje, çalışma sırasında elde etmeyi sağlar ve önerilen inisiyatifler üzerinde alınan kararlara bağlıdır. Bu etki NPV göstergesi tarafından ortaya çıkar. Aynı zamanda, ayrı bir proje için değil, şirketin tüm proje faaliyetlerinin öngörülen CF'sini hesaplamak mümkündür. Böylece strateji, potansiyelinin parasal değerlendirmesiyle doldurulur. Aşağıda geleneksel formül NPV.

NPV formülü, değerlerin yerine koyulmasında çok dikkatli bir işlem gerektirir. Bunun nedeni, projedeki standart temel yatırımların ilk yıl içinde en baştan yapılmasından kaynaklanmaktadır (bu süre genellikle hesaplamalar için sıfır olarak kabul edilmektedir) ve bir yıldan fazla olan nihai CF, ilk yılın sonunda dikkate alınmaktadır. Derece ile karıştırmamak ve hesaplamaların doğruluğunu kontrol etmek önemlidir. Bizim örneğimizde, tasarım problemi için, P NPV 4,390,55 bin ruble ve L - 4,275,08 bin ruble, yani, Proje P daha iyi görünüyor.

IRR parametresine bakarsak, hesaplanan değerleri farklı bir resim gösterecektir. Yani, IRR göz önüne alındığında, L daha iyi olduğu ortaya çıkıyor (IRR P için 0.24 vs 0.21). Bu karşılaştırma ne anlama geliyor? L için yatırım harcamalarının kabul edilebilir değerinin, yatırımların beklenen getiri oranının daha yüksek olduğu ortaya çıkmaktadır. Aşağıda bir paradoks var: NPV ve yukarıda IRR. Standart formülü uygulanan iç dönüş oranını hesaplamak için.

Hangi analistler IRR'den memnun değiller?

Tabii ki, karlılık endeksleri, yatırımların geri ödeme süresi, net bugünkü değer ve iç getiri oranlarının kapsamlı bir incelemesine dayanan bir sistem analizi, yönetimin mükemmel bir vizyona sahip olmasını sağlar. Aynı zamanda, avantajlara ek olarak, belirtilen göstergelerin her birinin, dikkate alınması gereken birtakım dezavantajları vardır. Projenin finansal modelinin özelliklerini anlamak için göstergenin ekonomik özünü görmeniz gerekir. Bu, analitik alanda manevra yapmanıza ve tek doğru çözümü bulmanızı sağlayacaktır.

IRR'nin hesaplanması, bir dizi nedenden ötürü bir kusursuzluk modeli olarak hizmet etmez. Temel sebep, iç getiri oranının göreceli bir göstergesi olduğudur. Olası bir ölçek hatası düşünüldüğünde, analistin zayıflama ya da araştırmaya yönelik resmi bir yaklaşım nedeniyle yanıltıcı olmasını mümkün kılmaktadır. Ardından, IRR'nin olumsuz özelliklerinin listesini düşünün.

  1. İki alternatif tedbir aynı iç getiri oranına ve net bugünkü değerde tamamen farklı bir trende sahip olabilir.
  2. Her zaman proje çerçevesinde nakit akışı, bir dizi nedenden ötürü dönemlerin tarihinde sadece pozitif bir değere sahiptir. Örneğin, bazı dönemlerde işletme nakit akışı, gerekli karı (kâr) elde etmek için zamana sahip değildir. Bu gerçekleşirse (ve gerçekte sık rastlanan bir durumdur), hesaplanan IRR, birden fazla değeri hesaplarken oluşur. Bu duruma standart olmayan bir projenin etkisi denir.
  3. Her bir dönemin sonunda nakit akışının toplamı varsayımı, IRR'ye eşdeğer bir oranla yeniden yatırılacaktır.
  4. İki alternatif projeden birini seçerken, sadece IRR'ye güvenmek imkansızdır. Üstelik, çoğu zaman NPR'nin IRR ile hesaplamasının sonuçları.

Fonları tahsis etmek ve stratejik girişimleri uygulamak için bir sıradaki proje listelerine sıralama atamak, genellikle sıralama prosedürleri nedeniyle bu tür çatışmalara yol açar. NPV ve IRR'nin doğru ve çatışmasız bir birleşimi için, çeşitliliğindeki iskonto oranı IRR değerini aşamaz. Ayrıca, önceden karşılaştırılmadan faaliyetlerin maksimum r değerlerine göre sıralanması kabul edilemez. Gerçek analitik zorlukların çoğunu çözen MIRR olması önemlidir.

İç getiri oranının göstergesinin değiştirilmesi

Sermaye maliyet oranındaki kararsızlık koşullarında proje stoğunun gücünü belirleme kabiliyeti nedeniyle IRR göstergesinin değerini anlamak mümkün değildir. Bu özellikle dış faktörlerin çok güçlü olduğu en yeni Rus durumunda geçerlidir. “Petrol iğnesinin” çökmesi ve 2014'ün ikinci yarısından itibaren yaptırım darbeleri altında durgunlaşan piyasa, istikrarlı tahminler için herhangi bir yer bırakmıyor.

Yeni çağın bir başka özelliği de, projeye bir kerelik ilk yatırım modeli ve her proje döneminin sonunda pozitif Nakit Akışı para birimlerinin tipik olduğu standart projelerin payının azaltılması gerçeğidir. Bu, iş olaylarının mevcut belirsizliğinden de kaynaklanmaktadır. Bu durum, IRR'nin uygulanabilirliği üzerinde zararlı bir etkiye sahiptir.

Böyle durumlarda doğru zamanda, MIRR (Değiştirilmiş İç Dönüş Oranı) göstergesinin uygulanması gerekir. Gösterge fikri belli bir varsayımdan kaynaklanmaktadır. Uygulama sırasında projede yeniden yatırım miktarını kontrol etmenin, NPV'yi gerekli sınırlar içinde tutabiliyor olmasından ibarettir. Kıyaslama her zaman olduğu gibi sermayenin fiyatına eşit bir getiri olarak hizmet eder. Belirtilen ve optimal NPV değerlerini elde etmek için projenin kendisini değiştirdiğimiz ortaya çıkıyor. Bunu yapmak için, projenin karlılığını değiştirilmiş haliyle abartmanız gerekir. Makaleye MIRR'yi hesaplamak için formülleri tanıtmak için gerekli değerlerin bileşimini düşünün:

  • CFben in - para birimleri için DS dönemine ait girişler;
  • CFben out - para birimleri cinsinden dönem i yatırımı sırasında DS çıkışları;
  • WACC, bir birimin yüzüncü yılında, sermayenin ağırlıklı ortalama maliyetidir;
  • r, birimin yüzüncüsinde iskonto oranıdır;
  • n, proje periyodlarının sayısı, birimdir.

MIRR'nin hesaplanmasına hazırlanmak için, tüm DS kalkışlarının sıfır zaman noktasına (projenin başlangıcı) ve tüm CP gelirlerinin proje görevinin uygulanmasının son dönemine getirilmesi gerekmektedir. Ayrıca, son dönemin nakit akışının CF'si, ilk yatırım dönemine (sıfır yıla) MIRR oranında düşürülmelidir. Sonuç olarak, yukarıdaki matematiksel olarak aşağıdaki formüllerde ifade edilir:

Görünen hacime rağmen yukarıdaki formül, göstergeyi otomasyona başvurmadan neredeyse elle hesaplamayı kolaylaştırır. Excel elektronik tablo operatörü, MVSD'nin (Değiştirilmiş dahili geri dönüş oranı) fonksiyonu nedeniyle hesaplamayı hızlandırmanıza izin verir. MIRR'yi hesaplama yöntemi de, sonuç olarak elde edilen CF kazançlarının WACC görevinin sonuna getirilmesi ve yatırımlar ve yeniden yatırımlar biçimindeki projedeki uzun vadeli harcamaların r oranındaki başlangıcına getirilmesiyle ayırt edilir.

MIRR, bir projenin gelirlerinin normatif değeri olarak kabul edilebilir. Böyle bir standart için, beklenen tüm gelir gelirleri, eğer çalışmanın tamamlanmadığı bir zamanda işin bitiminde verilirse, proje için gereken tüm maliyetlerin toplam değerine eşit bir maliyet alırlar.

Değiştirilen iç getiri oranı ve onun formülü, tüm gelirlerin birikmiş tutarının, DS'nin iskonto edilmiş emeklilik miktarını aşması halinde, inisiyatifin kaderi hakkında bilinçli bir karar vermek için anlamlıdır. İlk yatırımların kapsamı ve hacmi ile karşılaştırılabilir projeler arasındaki rekabetçi çatışmaların çoğu, MIRR kriteri sorunsuz bir şekilde çözmenizi sağlar. Ve bu onun büyük artı.

Bir yatırım projesinin etkililiğinin, yaşam döngüsünün üç aşamasında, proje faaliyetlerinin uygulanmasının izlenmesinde ve proje sonrası analiz sırasında, başlama kararının verildiği zamanda değerlendirilmesi gerekir. Her üç durumda da, kullanıcı bilgisi şirketin üst düzey yönetimidir. Bu bakımdan yönetim kararlarının kalitesinin sorumluluğu birçok kez artmaktadır. MIRR göstergesi, sermaye ve nakit akışlarının maliyet dinamiklerinin nüanslarını da dikkate alarak, NPV ve IRR'nin temel kriterler olarak rolünü azaltmadan değerlendirmenin kalitesini artırır.

Değiştirilmiş iç getiri oranı

IRR yönteminin uygulanmasındaki önemli sorun, yıllar boyunca yayılan operasyonel ve yatırım akışlarının risklerinde önemli bir farktır. Ortalama oranı bulmak analistin projede doğru karar vermesine izin vermez. Risk farkı problemini ortadan kaldırmak için değiştirilmiş içsel getiri yöntemi önerilmiştir.

Değiştirilmiş içsel getiri oranı yöntemi (MIRR), işletme faydalarının tahmini bir tahmini ile (sermaye artışı şirket ve proje için sermayenin maliyeti), yatırım çıkışlarının verilen değerlerini (projedeki risksiz getiri veya borçlanma verimindeki indirim oranıyla) dengeleyen yıllık oranın hesaplanmasını sağlar.

MIRR yönteminin kuralı: Eğer bir projenin belirtilen kesme oranını (proje parasının fırsat maliyeti) aşan tahmini bir MIRR değeri varsa, proje kabul edilebilir.

T - FV (CF) döneminin sonunda işletme nakit akışlarının gelecek tahminini ve yatırım maliyetlerinin düşürülmesini - PV (Inv) aracılığıyla - belirlersek, MIRR'yi hesaplamak için formül formunu alacaktır.

Örnek 11

Proje kapsamında 1000 den. u ve 100, 300, 400 ve 500 den olan nakit akışları ile. u Yıllar boyunca,% 10'luk tahmini yeniden yatırım oranlarında değiştirilmiş getiri oranı yönteminin uygulanmasını gösterdik.

Bu proje için MIRR hesaplama şeması aşağıdaki gibidir.

1. Projenin süresi dört yıldır (T = 4). Sermayenin maliyetinin% 10'a eşit olması durumunda, proje tarafından üretilen nakit akışlarının gelecekteki tahmini hesaplanır (Şekil 29.4):

FV (CF) = 100 + 300 -1.11 + 400 • 1.12 + 500 • 1.13 = 1579.5.

2. MİRR, mevcut FV tahmininin mevcut yatırım maliyeti tahminine eşit olduğu iskonto oranıdır:

PV (Inv) = 1000 = 1579.5 / (1 + MIRR) '= 1000MIRR =% 12.1.

Şek. 29.4. MIRR yönteminde gelecekteki proje fayda tahminlerini hesaplayın

MIRR'yi hesaplamak için, analist yatırım ve işletme nakit akışları için iki getiri oranı belirlemelidir: finansal oran ve yeniden yatırım oranı. Excel'in finansal işlevlerinde, değiştirilmiş iç dönüş oranını (MVSD) hesaplamak için yerleşik bir algoritma vardır. Bir bilgisayar programında uygulanan algoritma problemi, tüm negatif akışların yatırım ve olumlu olanların operasyonel olarak yansımasıdır. Algoritmanın örnek bir uygulaması aşağıda verilmiştir.

Örnek 12

Altı yıllık bir proje, Tabloda gösterilen nakit akışı ile değerlendirilmektedir. 29,7.

Proje yatırımı ve işletme akışları

Değiştirilen iç getiri oranı

"maliyet indirgeme" ile ilgili bilgiler

3.2.3. İskonto oranının tespiti Nakit akışının indirgenmesi yöntemi, gelecekteki rasgele değişen gelirlerin gelecekteki değerini, devleti ve beklentileri yansıtan iskonto oranlarını kullanarak gayrimenkul sahibi olmaktan kaynaklanmaktadır.

İskonto oranı - belirli bir zamanda nakit akışlarının değerini yeniden hesaplarken kullanılan bileşik faiz oranı. İskonto oranının seçimi, mevcut yatırım alternatiflerinin, benzer bir risk seviyesi (sermayenin fırsat maliyeti) ile analizine dayanmaktadır. Oranı belirlemek için bazı yöntemleri düşünün.

Riske göre ayarlanmış getiri oranları ile indirim. Tüm risk derecelerini hesaba katan indirim oranları, yatırımcıyı ek almak için telafi etmek için ayarlanabilir.

3. Yabancı bir bölümün sermaye maliyetinin tahmin edilmesi Yabancı bir bölümün sermaye yapısını belirleme Sermaye maliyetini hesapla Ödünç alınan sermayenin vergi sonrası maliyetini hesaplayın Verginin indirilmesi için vergi sonrası ağırlıklı ortalama sermaye maliyetlerini kullanın

Gelecekteki gelirin indirilmesi (Gelecekteki gelirin indirilmesi) - alternatif yatırım seçenekleri göz önünde bulundurulduğunda kullanılan bir yöntem. Planlanan karı, mevcut nakit değerine göre değerlendirmenizi sağlar. İndirgeme işlemi beklenen gelecekteki karı bugünkü değere eşdeğerde getirmektir, yani gelecekteki kar tutarı, yansıtan bir faktör ile azaltılır.

İskonto oranının belirlenmesi. "İndirim oranı, gelecekte alınan veya ödenen paranın bugünkü değerini hesaplamak için kullanılan bir faktördür." İskonto oranı, “risk - gelir” ilişkisini ve bu mülkte bulunan çeşitli risk türlerini (kapitalizasyon oranı) yansıtmalıdır. Gayrimenkul için enflasyona dayalı olmayan bir bileşeni ayırmak oldukça zor olduğundan, bir değerleme uzmanının kullanımı daha uygundur.

Nakit akış indirgeme yöntemi - Rastgele değişen ve eşit olmayan nakit akışı durumunda, mülkün kullanımı ile ilişkili risk derecesini dikkate alarak mülkiyet değerlemesi. Bu durumda, gayrimenkulün değeri, dönemsel gelir akışlarının her biri için ayrı ayrı indirim yaparak gelecekteki gelirin mevcut değerlerinin toplamı ve söz konusu gayrimenkulün tahmini gelecekteki değeri olarak tanımlanır.

Nakit akışı - mülk kullanımından kaynaklanan nakit akışı. Yöntem, keyfi olarak değiştirilebilen ve farklı bir risk seviyesine sahip olabilen nakit akışlarının mevcut değerini dikkate almayı sağlar. Nakit akışlarının indirgenme yönteminin genel modeli PV = J + + + ••• + 1 + Y (1 + Y) 2 (1 + Y) 3 (1 + Y) n'de PV'nin geçerli değer olduğu n sayısı; Jn, dönemin gelirini; Y

Kümülatif inşaat yöntemi, iskonto oranının bir risk işlevi olduğu ve her bir özel mülke ait tüm risklerin toplamı olarak hesaplandığına dayanır. İndirim oranı = risksiz oran + risk primi. Risk primi, bu nesnedeki risk değerlerinin toplanmasıyla hesaplanır.

Yatırım grubu yöntemi (yatırım havuzu). Yöntem, toplam yatırımdaki borçlanan ve özkaynak payının ve bu bileşenlerin her biri için gerekli getiri oranlarının belirlenmesine dayanmaktadır. Faiz oranı ve gelir oranı, bir yatırım projesini finanse etme sürecine yatırılan borçlu ve özkaynakların payı ile ilişkiliyken, toplam iskonto oranı, ağırlıklı olarak finansal bileşenleri dikkate alarak belirlenir.

2.7.4.2. Çeşitli yatırım projeleri için gelir (kayıp) indirimi. Temel sorunlardan birine yatırım yaparken, ölçütün problemi (net bugünkü değer) yani yatırımların kârlı olup olmayacağıdır. 1. Net bugünkü değeri - NPV, indirgenmiş gelir ve maliyetler arasındaki farktır. C - yatırımlar; t, yatırımların başladığı zamandır. On yıl içinde P1 karı aldığımızı varsayalım. P10..

Ayrılma yöntemi - iskonto oranı, bileşik faiz oranı olarak, emlak piyasasında benzer nesnelerle yapılan işlemlere dayanarak hesaplanır. Tahsis yöntemini kullanarak iskonto oranını hesaplamak için kullanılan genel algoritma aşağıdaki gibidir: her bir benzer nesne için belli bir süre için gelir akışlarının en iyi ve en verimli şekilde kullanılması senaryosuna göre modelleme ve

3.2.3 Araştırma ve geliştirmenin ekonomik etkinliğinin değerlendirilmesinde zaman faktörünün göz önüne alınması Araştırma ve geliştirme aşamalarında ekonomik hesaplamalar yapılırken, yatırımların genellikle üretici tarafından yeni ürünlerin üretilmesinden önceki yıllarda ve bu sistemlerin işleyişinin başlangıcında yapıldığı dikkate alınmalıdır. Bu nedenle, tüm gelir ve gider göstergelerinin zaman içinde bir noktaya düştüğü kabul edilir - hesaplama döneminin ilk yılı (üretimin başlangıcı veya

Net bugünkü değer, bir projeden elde edilen faydaların maliyetler üzerindeki fazlalığını ölçen bir ölçüt olup, bu paranın şu anki değeri dikkate alınarak hesaplanır. Ct NPV = -Co + Gt = 1 (1 + o G, burada NPV, yatırım projesinin net bugünkü değeridir; Co, ilk yatırımdır; Q, Dönemin nakit akışı t; i, dönem için iskonto oranıdır. Pozitif NPV değeri, projeden alınan nakit girişlerin, uygulama maliyetlerini aştığı anlamına gelir.

İç getiri oranı (IRR) İç getiri oranı (iç getiri oranı, getiri oranı, marjinal getiri sermayesi veya Ingiliz İç Getiri Oranı), projenin ekonomik nakit akışlarının iskonto edilmiş değerlerinin toplamının değerine eşit olduğu iskonto oranıdır. i = f 1 t. t = 1 (1 + IRR) 1 Böylece, bir yatırım projesinin iç getiri oranı

3.2.1. Nakit akışlarının iskonto edilmesi Gelir üzerinden gelir üzerinden getiri elde edilirken, gelir akışı doğrudan aktifleştirmeye göre daha ayrıntılı olarak değerlendirilir, nakit akışındaki değişikliklerin niteliği dikkate alınır, yatırımcı kararları sıralı olarak analiz edilir ve daha karmaşık hesaplama modelleri uygulanır. Gelirin getiri oranındaki kapitalizasyonun ana yöntemleri: - Gelir akışlarının ayrıntılı analizi de dahil olmak üzere nakit akışlarının indirgenmesi yöntemi

9.7.1 İndirimli geri ödeme döneminin hesaplanma yöntemi Bir yatırım projesinin iskonto edilmiş geri ödeme süresi, iskonto tutarının projenin maliyetine eşit olması için gereken süre olarak anlaşılır. İndirgemenin ekonomik anlamı, sermaye tahsisatının fırsat maliyetlerini (kayıp fırsatları) dikkate almaktır. İskonto oranı, proje geliştiricilerine en etkili alternatifleri hesaba katma konusunda rehberlik etmelidir

Alternatif yatırımları karşılaştırma yöntemi. Bu durumda benzer bir risk seviyesine sahip yatırım projelerinin benzer iskonto oranlarına sahip olması gerektiği varsayılmaktadır. Benzer bir risk derecesine sahip bir projenin iskonto oranı, sermayenin fırsat maliyeti olarak adlandırılır. Yatırımcı benzer bir riske sahip bir projeye yatırım yapmaksızın bu karı kaybeder. Gayrimenkul yatırımında karşılaştırma amacı oranını seçer

İskonto İndirimi - Belli bir noktada alınması beklenen mevcut eşdeğer fonların belirlenmesi

Piyasa analizi yöntemi. Yöntem, piyasa verilerinin analizine dayanır, eğer yeterli bilgi mevcutsa, tipik satıcılar ve alıcılar, riskler, konum özellikleri, gelir özellikleri hakkındaki görüşü daha doğru bir şekilde dikkate aldığından, indirim oranını belirlemek için en doğru yöntem olarak kabul edilir. Yatırımcı görüşü ve tercih, gerçek işlemlerin bir analizi veya analizi ile dikkate alınır. oran

Yatırım opsiyonunu seçmek için, sadece opsiyonların değişken kısımlarını içeren, karşılaştırmalı ekonomik verimliliğin göstergeleri kullanılmaktadır.

Karşılaştırmalı ekonomik verimliliğin göstergeleri:

- integral etkinin nispi büyüklüğü;

- ek yatırımlar için geri ödeme süresi;

- ek yatırımların verimlilik oranı.

İntegral etkinin karşılaştırmalı büyüklüğü, değişkenlerde değişmeyen bileşenleri hesaba katmaması bakımından toplam büyüklüğünden farklıdır. Eğer opsiyonlar sadece gerekli yatırım ve işletme maliyetlerinin büyüklüğüne göre farklılık gösteriyorsa (cari maliyetler), o zaman en etkili çözüm, azaltılmış inşaat ve işletme maliyetlerinin asgari miktarını karşılayacaktır (Wn).

Planlı bir ekonomi ile yıllık azalan maliyetler (W)g):

nerede: En - sabit oranlı indirim (= 0,12);

K - sermaye yatırımları (yatırımın büyüklüğü);

C - yıllık cari maliyetler.

Listelenen inşaat ve işletme maliyetleri arasındaki fark şu şekilde temsil edilebilir:

nerede: K1 ve K2 - Yatırım seçeneklerinin büyüklüğü.

Düşük maliyetler (W)n) yatırım yatırım opsiyonlarını karşılaştırırken, değiştirilmiş bir formun formuna göre hesaplanması önerilir.

nerede: Ct - t-inci yılında işletme maliyetleri (cari maliyetler);

α - vergi tahakkuklarının kar payı.

Ek yatırımların geri ödeme süresi (T), bu ek yatırımlar nedeniyle ekonomik sonuçları artırarak daha pahalı bir opsiyonda ek yatırım maliyetlerinin harcadığı zaman dilimini göstermektedir. Tahmini geri ödeme süresi (T) genellikle eşitlikten belirlenir:

nerede: Rt, Wt, Kt - t-inci yıldaki seçenekler tarafından verildi.

Ek yatırımların verimlilik oranı (karşılaştırmalı verimlilik oranı) er Maliyetler üzerindeki yıllık sonuçları aşan biçimdeki etkinin yatırımda bir artışa neden olduğunu gösterir:

nerede: R, W ve K0 - seçenekler tarafından verilir.

Verimlilik katsayısının tahmini değerir standart değeriyle karşılaştır (En), yatırımcının sermaye getirisi oranına karşılık gelir. Ne zamanr > En Daha çok yatırım yoğun bir seçenek benimseniyor.

Top